Un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est une décision prise par la Mairie pour obliger le propriétaire d’un logement jugé insalubre ou dangereux pour ses occupants à réaliser des travaux.
Si le bien immobilier, objet de l’arrêté est en location, cette décision a un impact direct sur le bail en cours.
C’est l’article L521-2 du Code de la construction et de l’habitation qui réglemente ces situations.
Première conséquence : les loyers et charges cessent d’être dus
Le loyer et les charges sont automatiquement suspendues et perdues pour le bailleur à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté et redeviennent dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.
Seconde conséquence : la durée du bail est suspendue
Le bail ne reprendra qu’à compter du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de la mainlevée de l’arrêté de traitement de l’insalubrité ou de mise en sécurité ou du constat de la réalisation des mesures prescrites ou de leur affichage.
La durée résiduelle sera celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité ou de péril, de l’injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions ou de leur affichage.
Le bailleur ne pourra pas délivrer congé pendant cette période de suspension.
Concrètement :
· le bail est juridiquement « figé »
· toute stratégie de vente ou de reprise est temporairement bloquée.
La période de suspension n’est donc pas prise en compte dans la durée du bail.
Exemple concret :
Un bail conclu le 1er janvier 2022 devait initialement se renouveler ou prendre fin (si délivrance d’un congé) le 1er janvier 2025.
Un arrêté de mise en sécurité est intervenu en cours de bail, puis a été levé plus de 2 ans après.
Dans cette situation :
· une partie de la période triennale a été consommée avant l’arrêté
· le reste de la période triennale a été suspendu
· puis le bail a repris après la mainlevée de l’arrêté.
Après calcul, la nouvelle échéance du bail pouvait être fixée au 1er mai 2027.
Une analyse précise du calendrier est essentielle pour sécuriser vos droits et optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier.
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